FAQ

Hieronder vind u een overzicht van veelgestelde vragen. Klik op een vraag om het antwoord te lezen. Mocht u meer willen weten neem dan contact met ons op.

Vve algemeen

1.1 Wat is een VvE?

Een Vereniging van Eigenaars is een rechtspersoon die als taak heeft het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het appartementengebouw, alsmede het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.

1.1.1 Hoe word ik lid van de VvE?

Wanneer u een appartementsrecht koopt, wordt u automatisch lid van de VvE. U bent verplicht lid en kunt uw lidmaatschap niet opzeggen. Uw lidmaatschap eindigt van rechtswege bij verkoop van uw appartementsrecht.

1.2 Moet een VvE in de KvK zijn ingeschreven?

Ja, een VvE is verplicht zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel (KvK).Als de VvE zich niet inschrijft bij de KvK, pleegt zij een economisch delict en kan in het uiterste geval een boete worden opgelegd. Ook de bestuurders dienen te worden ingeschreven. Daarnaast is het mogelijk om een gevolmachtigde, bijvoorbeeld de beheerder, in te laten schrijven.

1.3 Wat is een slapende VvE?

Een slapende VvE is een VvE die officieel wel bestaat en bij de KvK is ingeschreven, maar die niet vergaderd, geen periodiek onderhoud pleegt of laat plegen aan de gemeenschappelijke zaken en/of gedeelten en die geen bestuurder en voorzitter heeft aangewezen. De VvE heeft geen collectieve opstalverzekering en geen eigen VvE-rekening. Iedere appartementseigenaar doet wat hij/zij wil.

Het gevaar bij een slapende VvE is het grote risico op achterstallig onderhoud omdat er geen periodiek onderhoud wordt gepleegd. De gemeente stuurt bij achterstallig onderhoud aan het gebouw een brief dat alle eigenaars gezamenlijk moeten zorgen dat het gebouw weer in redelijke staat wordt teruggebracht. Wordt dat niet gedaan, zal de gemeente op kosten van de eigenaars het onderhoud (laten) plegen. Vaak gaat dit gepaard met hele hoge kosten. In zo’n situatie is het verstandig te informeren naar subsidiemogelijkheden . Voor de toekomst is het verstandig om wel te gaan vergaderen, onderhoud als agendapunt in de vergadering op te nemen en te reserveren voor periodiek onderhoud.

1.4 Wat doet een VvE?

Een VvE behartigt de gemeenschappelijk belangen van de eigenaars, beheert en onderhoudt gemeenschappelijke zaken en gedeelten in en van het gebouw, draagt zorg voor het betalen van de diverse kosten, stelt een MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) op en maakt op basis daarvan reserveringen in het reservefonds.

1.6 Wat is de structuur van een VvE?

Een VvE bestaat uit het bestuur en de Vergadering van Eigenaars. Er kan een kascommissie en technische commissie zijn, maar dit is niet altijd het geval.

1.6.1 Wat is de Vergadering van eigenaars?

De Vergadering van Eigenaars, ook wel Algemene Ledenvergadering (ALV) is het belangrijkste orgaan binnen een VvE, welke minimaal éénmaal per jaar gehouden dient te worden.

De Vergadering van Eigenaars beslist over alle zaken die de vereniging aangaan. Dit zijn hele uiteenlopende zaken zoals het benoemen van het bestuur en de voorzitter, het vaststellen van de periodieke voorschotbijdragen, de onderhoudsplannen of de kleurstelling van de zonneschermen.

Indien een besluit rechtsgeldig door de Vereniging van Eigenaars is genomen, is dat voor iedere eigenaar bindend. Het is dus raadzaam bij iedere vergadering aanwezig te zijn, of indien u zelf verhinderd bent, iemand anders te machtigen voor u te spreken en eventueel stemrecht uit te oefenen.

Zie verder: “Vergaderen”

1.6.2 Wat is de algemene ledenvergadering?

De Algemene Ledenvergadering is de Vergadering van Eigenaars.

Zie verder: “Vergaderen”

1.6.3 Hoe vaak is de vergadering van eigenaars?

De Vergadering van Eigenaars is minimaal éénmaal per jaar. Indien er te weinig leden aanwezig zijn om een rechtsgeldig besluit te nemen, kan een Tweede Vergadering worden uitgeschreven, die minimaal twee weken en maximaal zes weken na de eerste vergadering dient plaats te vinden.

Zie verder: “Vergaderen”

1.6.4 Wat doet het bestuur?

Het bestuur voert de genomen besluiten van de Vergadering van Eigenaars uit. Tevens is het bestuur verantwoordelijk voor onder andere het opstellen van de begroting, het beheren van financiële stukken, het uitschrijven van vergaderingen en het afsluiten van verzekeringen. De reglementen van de VvE bepalen de bevoegdheden van het bestuur. Het bestuur wordt door de Vergadering van Eigenaars benoemt en ontslagen en kan ook nog bestaan uit een kascommissie en een technische commissie.

Het bestuur mag worden uitbesteed aan een professionele bestuurder of beheerder, zoals VP&A VvE Beheer.

1.6.5 Is er een vergoeding voor bestuurders?

Ja, de zogeheten vrijwilligersvergoeding.

Een belangrijk kenmerk voor de vrijwilligersvergoeding is dat de vergoeding niet in verhouding staat tot het tijdsbeslag en de aard van het werk. De Belastingdienst houdt de volgende normen aan:

  • Voor bestuursleden ouder dan 23 jaar kan een maximale vergoeding van € 4,50 per uur uitgekeerd worden. Let op: wel met een maximum van € 150,- per maand en € 1.500,- per jaar. –
  • Voor bestuursleden jonger dan 23 jaar kan een maximale vergoeding van € 2,50 per uur uitgekeerd worden. Let op: wel met een maximum van € 150,- per maand en € 1.500,- per jaar. –
  • Wanneer er geen vergoedingsbedrag per uur is afgesproken, geldt ook hier het maximumbedrag van € 150,- per maand en € 1.500,- per jaar.

NB: op de vrijwilligersvergoeding kan uitsluitend aanspraak worden gemaakt indien hiervoor in de algemene ledenvergadering een akkoord voor wordt gegeven. Een bestuurder kan wel te allen tijde zijn onkosten, zoals porto-, telefoon- en dergelijke kosten, declareren.

1.6.6 Waaruit bestaat het bestuur?

Het bestuur kan, behalve de bestuurder, nog bestaan uit een kascommissie en een technische commissie.

1.6.7 Wat doet de kascommissie?

De kascommissie controleert de jaarstukken, de administratie van de Vereniging en de door het bestuur opgestelde balans en staat van kosten en baten en brengt hierover verslag uit aan de Vergadering van Eigenaars. Het advies over de jaarstukken van de kascommissie aan de Vergadering van Eigenaars is niet bindend.

De kascommissie wordt jaarlijks door de Vergadering benoemd. De leden zijn direct herkiesbaar tenzij zij inmiddels een bestuursfunctie bekleden.

1.6.8 Wat doet de technische commissie?

De technische commissie draagt zorg voor uiteenlopende zaken zoals verwisselen van lampen, ontvangen van aannemers, voorstellen voor het bestuur voorbereiden, etc.

Appartementsrecht, reglementen en aktes

Wat is een appartementsrecht, ik heb toch een appartement gekocht?

Als u een appartement koopt, koopt u eigenlijk het recht op het gebruik van uw eigen appartement in het gehele gebouw en diens gemeenschappelijke ruimten. Dit recht heet het appartementsrecht.

Hoe ontstaat een appartementsrecht?

Wanneer een (flat)gebouw wordt opgedeeld in meerdere, kleinere gebruiksruimten ontstaan appartementsrechten. De (eigendoms)grenzen van alle appartementen en de gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw worden vastgelegd in de bijbehorende splitsingstekening, welke onderdeel is van de splitsingsakte.

Wat is een leveringsakte?

Een leveringsakte is dit is de akte waarmee de woning officieel aan u wordt overgedragen, waardoor u eigenaar wordt van het gekochte.

Wat is een splitsingsakte en wat staat erin?

Een splitsingsakte is een document dat door een notaris is opgesteld, waarin is vastgelegd hoe en voor welk deel het gebouw is opgedeeld/gesplitst in appartementsrechten, wat uw aandeel is in het gehele pand (ook wel, “de gemeenschap”), hoeveel stemmen u mag uitbrengen in de Vergaderingen en wat uw aandeel in de kosten van de VvE is.

De splitsingsakte bevat daarnaast de splitsingstekening en het splitsingsreglement.

Wat is een gemeenschappelijk deel of zaak?

Een gemeenschappelijk deel of zaak, ook wel aandeel in de gemeenschap genoemd, is een deel van het gebouw, of een zaak in het gebouw die iedere eigenaar/huurder mag en kan gebruiken.

Dit kan de hal, de galerij of de tuin zijn, maar bijvoorbeeld ook de CV-radiatoren en een lift.

Waar staat welk deel of delen dat in mijn complex zijn?

In de splitsingsakte en de daarbij behorende splitsingstekening is bepaald welk deel/zaak of welke delen/zaken gemeenschappelijk zijn.

Wat is een breukdeel en hoe wordt dat berekend?

Het breukdeel is de verhouding van het appartementsrecht tot alle appartementsrechten samen. Het geeft aan welk percentage het appartement in het gehele gebouw inneemt.

Het breukdeel wordt bij splitsing van het gebouw vastgelegd in de akte van splitsing. Het kan voorkomen dat een groter appartement een groter breukdeel heeft dan een kleiner appartement.

Waar vind ik de splitsingsakte?

Wanneer u een appartementsrecht koopt ontvangt u als bijlage bij de koopovereenkomst een kopie van de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement.

Bent u de akte kwijt of meent u hem niet ontvangen te hebben, kunt u bij ons een digitaal exemplaar opvragen als wij uw VvE beheren . U kunt uiteraard ook aan één van de medebewoners van uw complex om een kopie vragen.

Hoe kan de splitsingsakte worden gewijzigd?

De splitsingsakte kan op twee manieren worden gewijzigd.

  • Ten eerste kan dit uitsluitend door medewerking van alle eigenaars, unanimiteit is een vereiste.
  • Daarnaast is het sinds 2005, tenzij in de splitsingsakte een grotere meerderheid is voorgeschreven, ook mogelijk, dat in de vergadering een besluit wordt genomen met een meerderheid van ten minste 80% van het totaal aantal stemmen. Wanneer een besluit wordt genomen met een meerderheid van ten minste 80% is medewerking van het bestuur vereist.
  •  In alle gevallen is toestemming van de beperkt gerechtigden (over het algemeen de hypotheekhouders/banken) nodig voor het wijzigen van de splitsingsakte. De wijziging wordt uiteindelijk neergelegd in een notariële akte, welke wordt ingeschreven bij het Kadaster.

Wat is een splitsingsreglement en wat staat erin?

Een splitsingsreglement is een onderdeel van de splitsingsakte. In het splitsingsreglement staat onder andere wat uw rechten en plichten zijn als appartementseigenaar. Het onderhouden van de gemeenschappelijke delen van het gebouw is bijvoorbeeld een gezamenlijke verplichting van alle eigenaren.

Waar vind ik het splitsingsreglement?

Wanneer u een appartementsrecht koopt ontvangt u als bijlage bij de koopovereenkomst een kopie van de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement.

Bent u het reglement kwijt of meent u hem niet ontvangen te hebben, kunt u bij ons een digitaal exemplaar opvragen als wij uw VvE beheren . U kunt uiteraard ook aan één van de medebewoners van uw complex om een kopie vragen.

Wat is een modelreglement en wat staat erin?

Een modelreglement dient als basis voor een op te stellen splitsingsreglement. De VvE kan hierin extra bepalingen opnemen die op de VvE van toepassing zijn. Dit is echter niet verplicht, het modelreglement kan van toepassing verklaard worden in de splitsingsakte zonder dat het aangepast wordt aan een VvE.

Welk modelreglement is op mijn VvE van toepassing?

In de splitsingsakte staat vermeld welk modelreglement op uw VvE van toepassing is.

Waar staat het modelreglement?

Het modelreglement kunt u vinden in de “Mijn VvE”-omgeving, onder het kopje “Documenten”. U kunt uiteraard ook aan één van de medebewoners van uw complex om een kopie vragen.

Wat is een huishoudelijk reglement?

Dit is een reglement waar iedere VvE voor zich zaken van “huishoudelijke” aard kan vastleggen. Ieder lid van de VvE dient zich hieraan te houden. Het bestuur van de VvE houdt hierop toezicht.

Is een huishoudelijk reglement verplicht?

Nee, een huishoudelijk reglement is niet verplicht. Om conflicten in het pand te voorkomen is het echter wel aan te raden, ondanks dat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement al algemene gedragsregels zijn vastgelegd. In geval van geluidsoverlast biedt een huishoudelijk reglement een uitkomst.

Zijn huurders verplicht zich aan het huishoudelijk reglement te houden?

Niet automatisch. Afhankelijk van wat er in de huurovereenkomst staat dient de huurder zich hier wel of niet aan te houden. Staat er niets over in de huurovereenkomst, is een huurder niet verplicht zich aan het huishoudelijk reglement te houden. Huurders dienen zich echter wel ten alle tijden aan de splitsingsakte te houden.

Het is voor het VvE-bestuur van belang huurders een gebruikersverklaring te laten ondertekenen. Na ondertekening is de huurder gebonden aan het huishoudelijk reglement van de VvE.

Wat is een gebruikersverklaring?

Dit is een verklaring waarmee een huurder zich verplicht tot het naleven van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement van de VvE.

Wat staat er in het huishoudelijk reglement?

Hierin kan zijn vastgelegd:

  • Hoe de gemeenschappelijke ruimtes worden gebruikt
  • Bepalingen over geluidshinder
  • Hoe er wordt gestemd tijdens vergaderingen
  • Regels over huisdieren
  • De kleurstelling van bijvoorbeeld de zonneschermen.

Deze regels mogen echter nooit in strijd zijn met de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

Wat mag er niet in een huishoudelijk reglement staan?

Het huishoudelijk reglement mag niet gebruikt worden voor:

  • Regels over hoe het interieur van een bewoner er uit mag zien
  • Instellen van een avondklok
  • Bepalingen over het aantal bewoners van een appartement
  • Het bepalen van de hoogte van de ledenbijdragen

Kunnen er beperkingen voor het gebruik van mijn privégedeelten in het huishoudelijk reglement staan?

Dit kan alleen indien er in het splitsingsreglement is vastgelegd dat daartoe een mogelijkheid is.

In het modelreglement van 1973 is bijvoorbeeld niet opgenomen dat in het huishoudelijk regelement beperkingen kunnen worden opgelegd met betrekking tot het gebruik van privégedeelten. Het is in dat geval dus niet mogelijk om beperkingen op te leggen aangaande onder andere harde vloerbedekking of het houden van huisdieren.

In alle andere modelreglementen is wel bepaald dat in het huishoudelijk reglement beperkingen kunnen worden opgelegd.

Mag het houden van huisdieren in het huishoudelijk reglement worden verboden?

Dit is in beginsel inderdaad mogelijk. Echter, alléén wanneer in het splitsingsreglement/modelreglement is opgenomen dat het huishoudelijk reglement hiertoe een mogelijkheid biedt.

Wanneer deze mogelijkheid niet is opgenomen en de VvE wil bij huishoudelijk reglement tóch het houden van huisdieren verbieden, kan een huisdiereigenaar zich bij de rechter beroepen op nietigheid van de regels.

Waar staat het huishoudelijk reglement?

Het huishoudelijk reglement kunt u vinden in de “Mijn VvE”-omgeving, onder het kopje “Documenten”. U kunt uiteraard ook aan één van de medebewoners van uw complex om een kopie vragen.

(groot) Onderhoud

Wie zorgt voor het onderhoud?

Het bestuur geeft opdracht aan geselecteerde bedrijven om onderhoud te laten plegen aan of in het gebouw. Vaak gebeurt dit aan de hand van wat er in het MeerjarenOnderhoudsPlan (MJOP) is vastgelegd.

Wat is een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)?

Een MJOP is een rapportage waarin is vastgelegd wanneer er welk onderhoud plaats moet vinden en wat de kosten daarvan zijn. Het MJOP heeft betrekking op de gemeenschappelijke zaken van de VvE, waaronder in ieder geval het dak en de gevel, maar vaak ook het trappenhuis en de kozijnen.

In het MJOP is vaak voor 10 jaar het onderhoud vastgelegd, waarbij het rapport elke 5 jaar wordt herzien. De herziening is van belang in verband met eventueel wisselende/stijgende grondstofprijzen of BTW-tarieven, of omdat de onderhoudsstaat sterk veranderd kan zijn. Bevat het gebouw bouwdelen met een levensduur langer dan 10 jaar, worden deze vaak ook meegenomen in het MJOP zodat er voldoende wordt gereserveerd.

Waarom is er een MJOP opgesteld?

Een MJOP is opgesteld om een goed overzicht te hebben van het uit te voeren onderhoud en de daaraan verbonden kosten. Tevens wordt, onder andere, aan de hand van het MJOP de hoogte van de periodieke bijdrage vastgesteld. De maandelijkse bijdrage kan zo laag en gelijkmatig gehouden worden.

Een MJOP is verplicht voor een VvE vanaf modelreglement 2006.

Wat staat er in het MJOP?

Er zijn drie van belang zijnde elementen die in het MJOP staan.

  • Het bouwdeel: er staat beschreven om welk bouwdeel het gaat, bijvoorbeeld het dak, de goten, de kozijnen, de gevels etc.
  • De cyclus: er staat beschreven wat de levensduur van een bouwdeel is en wanneer het bouwdeel aan reparatie en/of vervanging toe is.
  • De kosten: tenslotte staat beschreven wat de kosten voor reparatie en/of vervanging zijn.

Hoe wordt een MJOP opgesteld?

Een MJOP kan door een externe partij worden opgesteld. Deze zal dan ook een conditiemeting laten uitvoeren. Dit is overigens ook sterk aan te raden indien het bestuur zelf een MJOP opstelt. Een conditiemeting geeft voor alle bouwdelen aan wat de huidige staat van onderhoud is en of er wellicht direct herstel of vervanging nodig is.

Moet ik betalen voor het onderhoud?

Ja, u bent verplicht mee te betalen aan de kosten voor het onderhoud. De kosten worden evenredig, naar grootte van het breukdeel behorende bij uw appartementsrecht, verdeeld over alle eigenaren en/of eventueel huurders in het complex.

Servicekosten

Wat zijn servicekosten?

Servicekosten zijn periodieke bijdragen die ieder lid van een VvE dient te betalen.

Dit kunnen kosten zijn voor:

  • het verbruik van gas, water en elektriciteit, al dan niet in de gemeenschappelijke ruimtes
  • het inhuren van een huismeester,
  • administratiekosten van de overeengekomen leveringen en diensten,
  • alle schoonmaak- en herstelwerkzaamheden
  • inventaris voor ruimtes als gangen, trappen, lift, berging, binnentuin, etc.

Wat zijn géén servicekosten?

Zorgservicekosten zoals kosten voor maaltijdverstrekking, verpleging of alarmservice. Ook belasting en heffingen zoals rioolrechten zijn geen servicekosten. Deze kosten worden door bijvoorbeeld de gemeente waarin u woont, direct aan u als eigenaar of huurder berekend.

Wanneer worden servicekosten in rekening gebracht?

De servicekosten worden periodiek in rekening gebracht. Dit is vaak een maandelijkse bijdrage die, in het geval u huurder bent, gelijktijdig met de huur worden betaald. De kosten worden dus niet pas in rekening gebracht nadat er kosten zijn gemaakt voor onderhoud, reparatie, etc.

Ben ik verplicht de servicekosten te betalen?

Ja, u bent verplicht de servicekosten te betalen.

De Vereniging van Eigenaren maakt kosten voor het beheer en onderhoud van het gebouw. Hoeveel u verplicht bent mee te betalen, is afhankelijk van de grootte van het breukdeel van uw appartementsrecht. In de Splitsingsakte staat weergegeven hoe groot dit breukdeel is.

Wat gebeurt er als ik de servicekosten niet betaal?

Het bestuur zal u een brief sturen waarin zij nakoming van de betalingsverplichting vordert. Betaalt u niet, zal de vordering op u, inclusief eventuele verhogingen of aanmaningskosten, uiteindelijk aan het incassobureau worden overgedragen. Alle bijkomende kosten daarvan zullen ook op u worden verhaald.

Mijn verbruik klopt niet, hoe komt dit?

Het kan voorkomen dat u in een jaar meer verbruikt heeft dan in het jaar daarvoor, bijvoorbeeld doordat de verwarming vaker aan heeft gestaan of dat de temperatuur op de thermostaat is verhoogd gedurende een periode. Bent u van mening dat uw verbruik lager is geweest dan op de afrekening servicekosten wordt aangegeven, stuurt u dan ene mail naar  servicekosten@vpagroep.nl waarin u geeft om welk adres het gaat en dat volgens u het verbruik niet klopt. Wij sturen om vraag dan door naar de netbeheerder. De netbeheerder stelt dan een onderzoek in.

Onderhuren

Mag ik mijn appartement verhuren?

Dit staat in uw hypotheekakte en uw splitsingsreglement.

In uw hypotheekakte kan een bepaling zijn opgenomen dat er expliciet toestemming van de hypotheekhouder (de bank) nodig is wanneer u uw appartement zou willen verhuren.

In uw splitsingsreglement is in bijna alle gevallen een bepaling opgenomen over het verhuren van uw appartement aan iemand anders. Zo kan er zijn bepaald dat u uw appartement mag verhuren aan wie u dat wilt. De nieuwe huurder is dan vaak wel verplicht een verklaring te ondertekenen dat hij het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement van de VvE zal naleven.

Het is de VvE niet toegestaan om in een huishoudelijk reglement de verhuur te verbieden of aan bepaalde voorwaarden te verbinden. Echter, in uw splitsingsakte kan de verhuur aan bepaalde voorwaarden verbonden worden of kan de zogenaamde “Annex 1” van toepassing verklaard zijn. Deze “Annex 1” is een variant van het model-splitsingsreglement. Hierin kan bepaald zijn dat toestemming verleend moet worden door de Vergadering van Eigenaars voordat de huurder het appartement in gebruik kan nemen. Indien naar alle redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet kan worden verlangd dat zij de huurder in hun midden opnemen, kan het bestuur of de vergadering de huurder wél weigeren. Dit soort situaties doet zich met name voor in het geval van seniorenflats, serviceflats etc.

Is Airbnb-verhuur toegestaan binnen een VvE?

Dit staat in uw splitsingsakte.

In beginsel is het niet toegestaan om een appartement met een woonbestemming bedrijfsmatig of commercieel (als bed & breakfast of hotel) te exploiteren. Per geval kan worden bekeken of vakantieverhuur (incidentele verhuur) is toegestaan.

Wat moet ik doen als ik mijn woning wil verhuren?

Volgens het splitsingsreglement bent u verplicht om aan het bestuur van uw VvE te melden dat u uw woning tijdelijk wilt verhuren of aan iemand anders in gebruik wilt geven. Het kan voorkomen dat er in het splitsingsreglement of het huishoudelijk regelement specifieke voorwaarden worden gesteld aan de verhuur.

In de portal van VP&A VvE Beheer kunt u de reglementen van uw VvE raadplegen. U heeft hiervoor uw gebruikersnaam en wachtwoord nodig. Klik hier voor meer informatie.

Uw toekomstige huurder zal moeten verklaren zich te houden aan het splitsingsreglement en (indien aanwezig) het huishoudelijk reglement van uw VvE. Onderstaand treft u hiervoor een standaard gebruikersverklaring aan. Houd u er rekening mee dat u bij verhuur te allen tijde verantwoordelijk bent voor het gedrag van uw huurder en de betaling van de VvE-bijdragen.

Financieel

Wat is het reservefonds?

Het reservefonds is een fonds waarin een deel van de periodieke bijdragen worden gestort, waaruit de kosten voor onderhoud, reparatie of vervanging betaald kunnen worden.

Is een reservefonds verplicht?

Ja, het aanhouden van een reservefonds is verplicht.

Is reserveren in het reservefonds verplicht?

Ja, vanaf 1 januari 2018 geldt de Wet Verbetering Functioneren VvE. Iedere VvE is vanaf dan verplicht te reserveren in het reservefonds. De hoogte van het reservefonds dient te worden vastgesteld aan de hand van het MJOP. Indien er geen MJOP is opgesteld dient de VvE minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gehele gebouw aan te houden.

Voor meer informatie over de Wet Verbetering Functioneren VvE, klik hier.

Moet het reservefonds op een aparte rekening van de VvE staan?

Ja, alle gelden van het reservefonds dienen op een aparte rekening te staan, ten name van de VvE.

Wie beschikt er over het reservefonds?

Slechts de voorzitter van de Vergadering van Eigenaars samen met één door de vergadering te benoemen eigenaar kan over de gelden van het reservefonds beschikken.

Moet ik het reservefonds in box 3 bij de Belastingdienst opgeven?

Ja, u bent verplicht om bij de aangifte inkomstenbelasting uw aandeel in het reservefonds aan te geven.

Welk btw-tarief geldt voor aan een vve geleverde goederen en/of diensten?

Afhankelijk van het soort geleverde goederen en/of diensten wordt er 21%, 6% of 0% BTW in rekening gebracht. Meer informatie leest u hier.

Kan de vve een lening afsluiten?

Ja, in de Wet Verbetering Functioneren VvE, welke vanaf 1 januari 2018 van kracht is, wordt expliciet opgenomen dat een VvE een lening kan afsluiten, waarbij elke eigenaar voor zijn eigen deel (naar breukdeel berekend) verantwoordelijk is. Bij verkoop van het appartementsrecht gaat het betreffende deel van de lening over op de nieuwe eigenaar.

Vergaderen

Wat is de vergadering van eigenaars?

Binnen de Vereniging van Eigenaars is de Algemene Ledenvergadering, ofwel Vergadering van Eigenaars het belangrijkste orgaan, waarvoor alle eigenaars binnen de VvE worden uitgenodigd. De vergadering dient minimaal eenmaal per jaar te worden gehouden. De Vergadering van Eigenaars neemt besluiten over alle zaken die de vereniging aangaan. Dit kan bijvoorbeeld zijn het vaststellen van de voorschotbijdragen, de onderhoudsplannen of beslissingen over de kleurstelling van zonneschermen. Besluiten die door de Vergadering van Eigenaars rechtsgeldig zijn genomen, zijn voor alle eigenaren bindend. Het is dus verstandig om de jaarlijkse vergadering bij te wonen of, indien u zelf verhinderd bent, een derde te machtigen voor u te spreken en eventueel te stemmen. Als er te weinig eigenaars aanwezig zijn om een rechtsgeldig besluit te nemen, dan kan de Vergadering van Eigenaars een tweede Vergadering van Eigenaars houden. Op de tweede vergadering is het in beginsel mogelijk dat een minderheid een beslissing neemt, welke dwingend aan de meerderheid opgelegd kan worden. Let wel, indien het model splitsingsreglement 2006 van toepassing is, kan de Vergadering van Eigenaars in de meeste gevallen ook besluiten nemen als er minder dan de helft van het aantal eigenaars aanwezig is (zelfs als er maar een paar eigenaars aanwezig zijn). Uw aanwezigheid op de Vergadering van Eigenaars is dus erg belangrijk.

Kan ik een volmacht afgeven?

Ja, u kunt iemand machtigen om u, indien u verhinderd bent, tijdens de vergadering te vertegenwoordigen, voor u te spreken en eventueel uw stemrecht uit te oefenen. Dit kan zijn een andere eigenaar of huurder, een familielid of een andere willekeurige derde.

Het is niet mogelijk om een bestuurslid te machtigen wanneer het modelreglement van 2006 van toepassing is.

Kan het aantal volmachten worden beperkt in het huishoudelijk reglement?

Nee, dit kan niet.

Kan er worden vergaderd als er onvoldoende leden aanwezig zijn?

Ja, bij onvoldoende opkomst kan er worden vergaderd. Er dient dan echter wel een tweede vergadering uitgeschreven te worden.

Hoe wordt een (rechtsgeldig) besluit genomen?

Om geldige besluiten te kunnen nemen dient ten minste de helft van het aantal stemmen dat in totaal kan worden uitgebracht aanwezig of op zijn minst vertegenwoordigd te zijn en vóór te stemmen. Deze zogenaamde quorum-eis is in het modelreglement 2006 vervallen ten aanzien van besluiten die kunnen worden genomen met een gewone meerderheid. Voor bepaalde besluiten is een groter quorum vereist. Deze besluiten dienen dan ook genomen te worden met een grote (gekwalificeerde) meerderheid, bijvoorbeeld twee/derde of drie/vierde.

Wordt in de eerste vergadering het vereiste quorum niet gehaald, dan wordt een tweede vergadering uitgeschreven, welke wordt gehouden niet eerder dan twee weken en niet later dan zes weken na de eerste vergadering.

Wat is een quorum?

Een quorum is een minimaal aantal aanwezigen om een vergadering of stemprocedure rechtsgeldig te kunnen laten verlopen. In het splitsingsreglement staat omschreven wat dit minimum aantal is. In het modelreglement van 2006 wordt geen quorum meer genoemd.

Wat is een gekwalificeerde meerderheid van stemmen?

Een gekwalificeerde meerderheid is een meerderheid van stemmen die aan bepaalde voorwaarden moet voldoen. Er zijn twee verschillende voorwaarden, te weten een verhoogd quorum of een verhoogde meerderheid.

Wat is unanimiteit?

Unanimiteit is wanneer alle stemmen vóór, of alle stemmen tegen zijn. Een besluit is dan unaniem aangenomen of unaniem afgewezen. In deze gevallen is vaak ook een 100% quorum voorgeschreven.

Wat is een stemrecht?

Wanneer u stemrecht heeft, heeft u het recht vóór of tegen een besluit te stemmen wanneer in de Vergadering een besluit genomen dient te worden.

Wie mag er stemrecht uitoefenen?

Elk eigenaar binnen een VvE heeft stemrecht. Dit betekent dat iedereen eigenaar mag zijn of haar stemrecht mag uitoefenen. Wanneer de eigenaar iemand gevolmachtigd heeft, is deze persoon gerechtigd het stemrecht van de eigenaar uit te oefenen wanneer hij of zij deze vertegenwoordigt.

Wat zijn de notulen?

De notulen is een kort en bondig, feitelijk verslag van een gehouden vergadering.

Wie maakt de notulen?

Over het algemeen is dit de secretaris van de VvE. Echter, deze taak kan worden uitbesteed aan een externe partij, zoals VP&A. De externe partij is dan bij de vergadering aanwezig en stelt de notulen op. VP&A kan de VvE hierin tot dienst zijn.

Waar vind ik de notulen?

De notulen kunt u opvragen bij de secretaris van de VvE. Indien de VvE een externe beheerder heeft ingeschakeld kunt u daar de notulen opvragen.

Kunnen de notulen achteraf gewijzigd worden?

De notulen zijn een concept, tot de volgende vergadering. In de eerstvolgende vergadering wordt aan het begin vastgesteld of de notulen correct zijn. Indien dit niet het geval is kunnen de notulen nog worden aangepast. Als de notulen eenmaal definitief zijn vastgesteld is wijzigen niet meer mogelijk. Er kan nog wel een aanvulling op de notulen worden gedaan.

Is het bestuur verplicht om aangedragen punten in de agenda op te nemen?

In principe is het bestuur dit niet verplicht, behoudens bijzondere omstandigheden. Het bestuur dient een redelijk afweging te maken van ieders belangen. Er mag in geen geval sprake zijn van onredelijke benadeling. Besluiten over later toegevoegde punten leveren niet zonder meer een vernietiging van een besluit op. De verzoekende eigenaar dient zelf aanvullend een redelijk belang te moeten stellen en bewijzen.

Wanneer vindt de volgende vergadering plaats?

Een VvE is wettelijk verplicht minimaal éénmaal per jaar te vergaderen. Veel beheerders hebben één vergadering in hun standaardtarief opgenomen en rekenen voor het voorbereiden en het bijwonen van een tweede of eventueel meer, vergadering extra kosten per vergadering.

Debiteuren

Kan ik mijn appartement verkopen als ik een achterstand in de periodieke bijdrage heb?

Ja, u kunt uw appartement verkopen.

Wat gebeurt er na verkoop met mijn achterstand?

Het is een notaris verplicht om bij de eigendomsoverdracht aan het bestuur van de VvE een opgave te vragen met betrekking tot een eventuele achterstand in de betaling van de periodieke bijdrage.  Meestal zal verrekening hiervan plaatsvinden via de notaris. De notaris is echter niet tot verrekenen verplicht.

De achterstand zal niet worden kwijtgescholden.

Wetgeving

Moet de vve zijn ingeschreven bij de Kvk?

Een VvE is wettelijk gezien een rechtspersoon. Het Handelsregister en de wetbepalen dat een rechtspersoon te alle tijde ingeschreven dient te staan bij de Kamer van Koophandel. Wanneer dit niet het geval is wordt een economisch delict gepleegd en kan de VvE een boete opgelegd krijgen.

Zijn wij verplicht gallerij- en balkonvloeren op constructieve gebreken te laten onderzoeken?

Ja, vanaf 1 januari 2016 geldt voor eigenaren van galerijflats een onderzoek plicht naar constructieve gebreken. Dit is opgenomen in een wijziging van het Bouwbesluit 2012. Meer informatie vindt u hier.

Is de warmtewet van toepassing voor een VvE?

Voor een VvE met een gebouwgebonden installatie (bijvoorbeeld blokverwarming) is de Warmtewet niet van toepassing m.u.v. de meetplicht die voortvloeit uit Europese regelgeving (“EED”). Deze meetplicht geldt niet in de volgende situaties: – als het technisch niet haalbaar is; – als het financieel onredelijk belastend is; – als het in strijd is met de splitsingsakte.

Meer informatie vindt u hier.

Zijn er inkoopvoorwaarden die wij kunnen gebruiken voor onze VvE?

VP&A is op dit moment bezig met het opstellen van inkoopvoorwaarden. Naar verwachting zullen deze vanaf 2018 beschikbaar zijn.

Beheerder

Wij hebben problemen met onze beheerder, wat kunnen wij hier aan doen?

U kunt bij uw beheerder een klacht indienen. Klik “hier” voor de klachtenprocedure indien VP&A de beheerder van uw VvE is.

Overlast

Een bewoner veroorzaakt overlast. Wat kan de VvE doen?

De VvE heeft een aantal mogelijkheden, te weten:

  • Nadat het bestuur zich heeft overtuigd van het bestaan van de overlast, spreekt het bestuur de eigenaar of gebruiker om te beginnen persoonlijk aan op zijn of haar gedrag.
  • Heeft dit geen resultaat, dan schrijft het bestuur de eigenaar of gebruiker bij aangetekend schrijven aan op zijn of haar gedrag. Wanneer hieraan geen gehoor wordt gegeven en de overlast blijft bestaan, kan een boete worden opgelegd.
  • In het uiterste geval kan op grond van de splitsingsakte ontzegging volgen.
  • Het door een appartementseigenaar veroorzaken van hinder of overlast kan jegens de andere eigenaren een onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) opleveren. Hij die een onrechtmatige daad pleegt is verplicht jegens de ander de schade te vergoeden. Bovendien kan herstel van de toestand worden gevorderd of zodanig handelen in de toekomst worden verboden op laste van een dwangsom. Op grond van het splitsingsreglement is het niet toegestaan onredelijke hinder of schade te veroorzaken.

Wat kan ik doen aan geluidsoverlast van buren?

In veel gevallen heeft een overlastgever niet eens door dat hij of zij overlast veroorzaakt. Begin dus altijd met een gesprek. Bij voorkeur niet tijdens of direct na de door u ondervonden overlast. Door uw emoties kunt u zaken anders benoemen dan u bedoelt. Nodig uw buren een keer uit en bespreek uw situatie. Komt u er met uw buren niet uit dan kunt u altijd uw beheerder vragen te bemiddelen. Deze heeft dan wel voldoende informatie nodig zoals aard en duur van de overlast en de tijdstippen waarop deze ondervonden wordt.

Wat kan de VvE doen als een lid de periodieke bijdrage niet betaalt?

Het bestuur kan een zogenoemde “14 dagen brief” sturen waarin zij nakoming van de betalingsverplichting vordert. U kunt daarbij de volgende zinsnede opnemen: “Vriendelijk doch dringend verzoeken wij u, voor zover nodig sommeren wij u, het door u verschuldigde bedrag ad € (bedrag) binnen 14 dagen te voldoen. Deze termijn zal aanvangen twee dagen na de dagtekening van deze brief.”  VP&A VvE Beheer zal dit voor u doen indien u het administratieve pakket afneemt.

Verkoop van uw appartement

Wat moet ik doen bij verkoop van mijn appartementsrecht?

Wanneer u uw appartementsrecht verkoopt heeft de makelaar diverse gegevens van de VvE van u nodig. Dit zijn, onder andere, de jaarrekening, notulen, begroting en het MJOP. Al deze informatie vindt u in “Mijn VvE 2018”.

Waar moet ik opletten bij verkoop van mijn appartementsrecht?

Zodra de koopakte is ondertekend, wordt deze met alle bijlagen naar de notaris gestuurd voor het opmaken van het concept van de leveringsakte. De notaris zal daarna bij het bestuur van de VvE een overzicht opvragen van de stand van uw VvE-bijdrage en uw aandeel in het reservefonds. Eventuele achterstanden of teveel betaalde bedragen kunnen op uw verzoek bij de notaris worden verrekend aan de hand van dit overzicht.

Betaalt u de VvE-bijdrage per automatische incasso? Bij overdracht van uw appartementsrecht bij de notaris stopt deze automatisch.

De definitieve afrekening van uw stookkosten, in geval van een collectieve verwarmingsinstallatie, vindt plaats na afloop van het betreffende stookjaar. Wanneer uw appartementsrecht gedurende het stookjaar wordt verkocht, ontvangt u dus op een later tijdstip nog een eindafrekening. Het kan zijn dat u geld terug ontvangt, of dat u nog moet bijbetalen. Het is daarom van belang dat u altijd uw nieuwe adres aan ons doorgeeft. Uw nieuwe adres kunt u doorgeven per mail, telefonisch via 0162-447703, of via “Mijn VvE 2018” onder het kopje “Persoonsgegevens”.

Moet ik aan de VvE doorgeven wie de nieuwe eigenaar van het appartemensrecht is?

In principe dient een nieuwe eigenaar zich zelf te melden bij het bestuur van de VvE. Het bestuur kan de notaris hiervoor een formulier sturen dat bij overdracht wordt ingevuld en definitief gemaakt.

Verbouwen

Moet de vergadering toestemming geven als een lid wil verbouwen?

Ja, de vergadering dient toestemming te geven en kan zelfs aanvullende voorwaarden stellen. Verbouwt u zonder toestemming van de VvE, loopt u het risico dat de verbouwing ongedaan gemaakt moet worden, met alle kosten van dien.

Voor sommige verbouwingen is een bouwvergunning of omgevingsvergunning nodig. Zelfs als die is verleend en u dus van de gemeente toestemming heeft om de verbouwing uit te voeren, is nog steeds toestemming van de VvE vereist.

Raadpleeg bij twijfel altijd eerst uw VvE-bestuur, beheerder of accountmanager. Wie de accountmanager is kunt u vinden in “Mijn VvE 2018”, op de hoofdpagina.

Mag ik harde vloerbedekking aanbrengen?

Vaak is in de splitsingsakte bepaald of het is toegestaan harde vloerbedekking aan te brengen of dat er voldoende isolatie dient te worden aangebracht alvorens harde vloerbedekking aan te brengen. Wanneer er niets over in de akte is bepaald, zal de vergadering hierover een besluit moeten nemen. In geen enkel geval mag er als gevolg van het aanbrengen van harde vloerbedekking geluidsoverlast ontstaan in de omliggende woningen.

Mag ik een schotelantenne plaatsen?

Vaak is dit in de splitsingsakte bepaald. In veel gevallen mag de schotelantenne niet aan de gevel, niet op het dak of op welke andere wijze aan het complex bevestigd worden. Umag de schotelantenne wel op uw balkon zetten, zolang deze niet aan de constructie/het complex wordt bevestigd. Het kan in een nieuwer complex voorkomen dat er een voorziening voor schotelantennes op het dak is aangebracht. In het huishoudelijk regelement of de splitsingsakte stata dan vaak dat u verplicht bent om deze te gebruiken.